コーポラティブハウスと住宅ローン
- 2017/11/19
- 14:20
コーポラティブハウスと住宅ローンについてお話をしてみたいと思います。
現金でポーン！と持っていけとばかりにお支払いできる方には無用のお話かも知れませんが、
殆どの方々は、住宅という一生に一度あるか無いかの大きな買い物となります。
その際には「住宅ローン」という融資制度を利用して、購入することになります。
良くご質問をいただく内容として、
・私はそもそも住宅ローンの借り入れが可能なのでしょうか？
・私はどれくらいの金額の借り入れが可能なのでしょうか？
・月々の返済額はどの様になるのでしょうか？
・私は住宅ローンを返しきれるのでしょうか？
これは別にコーポラティブハウスに限らず、分譲マンションを購入されても、一戸建てを購入されても同じ条件です。
それでは、コーポラティブハウスに限り、何か異なる事情はあるのでしょうか。
一つは「つなぎ融資」という手続きがあります。
※こちらはこれだけでかなりの説明が必要となりますので、別の記事にてご紹介致します。
コーポラティブハウスに限り、異なる事情としては…、
■当初建設組合を募集する際の住戸の総額がまだ確定していない
当初は取得目安価格として、
・土地代金
・建物代金（住戸部分の標準的な内装仕様などを含む）
・設計費用
・コーディネート費用
・その他、予備費等
を見込んだ予算をご提示しております。
そこから、参加された方の意向で内装を追加、変更していきます。
例えば、標準のシステムキッチンから、オーダーメイドのキッチンへ変更、お風呂をユニットバスから在来工法でオリジナルに作成、ウォークインクローゼットを増設などなど。
当然、その分コスト増となりますので、取得されるお部屋の価格が上がります。
ここでどの様な問題があるかと言いますと、
分譲マンションの場合には「売買価格」が決まっております。（追加オプションなどの変更要素はありますが）
その為、住宅ローンの審査の際には、例えば5,000万円のお部屋を購入された場合、頭金が500万円としますと（ここでは便宜上、諸費用などは無視します）4,500万円で申請をすることになります。
ところが、コーポラティブハウスの場合には、
取得目安価格が5,000万円とした場合、追加分の内装工事費が当初は確定しておりませんので、住宅ローンの借入額が設定出来ないという事になります。
自己資金（頭金）に余裕がある場合には、単純に審査の融資希望額を多めに申請しておけば、大丈夫ですが、問題は自己資金が少ない場合です。特に最近は物件価格の100％の借り入れを希望されるケースが増えております。金利が非常に低い為、なるべく借りてしまおうね、という考え方です。
単純に分譲マンションの5,000万円という売買価格が決まっている物件であれば、その様に100％融資を受け易いと思いますが、コーポラティブハウスの様に追加の金額が未確定の場合には、若干難しいケースがあります。
住宅ローンの審査には大まかに言いますと、物件の「担保評価」と「その人に関する審査」の組み合わせになります。
担保評価は不動産の土地と建物の価値、人に関する審査は勤務先、収入、年齢などのその個人に関する評価という事です。
コーポラティブハウスの担保評価は少々複雑になりまして、例えば好きな内装に追加で3,000万円かけました、だから取得目安価格の5,000万円と合わせて8,000万円です。という評価に必ずしもならないのです。
あまりに特殊で高い材料を使った場合、果たして一般的に評価されるかとなると難しいところもあるのです。
確かにこの低金利時代であれば、頭金を2,000万円出してしまうよりも、そのお金を別で運用した方が住宅ローンの金利と差し引いてもプラスだわい、とお考えの方もいらっしゃると思います。
ただし、物件価格の100％を住宅ローンで借入をしようとた場合には少々注意が必要という事です。
いざとなった時に、追加の内装費を全て借り入れで賄えない…という事態になるかも知れません。
その辺りは、実際には担当コーディネーターにご相談いただく事になると思います。
（過去に100％住宅ローンで借入されている方は実際にいらっしゃいます。）
最近では諸費用まで！！全て借り入れで賄えてしまうという融資も増えております。
その辺りは「ご利用は計画的に」という事なのでしょうね。
弊社では各金融機関より常時情報収集を行いながら、皆様に最適な住宅ローンのプランをご提案しております。
ちなみに、平成29年11月時のフラット35の金利です。
ハウス・デポ・パートナーズ
http://www.housedepot-p.co.jp/
現金でポーン！と持っていけとばかりにお支払いできる方には無用のお話かも知れませんが、
殆どの方々は、住宅という一生に一度あるか無いかの大きな買い物となります。
その際には「住宅ローン」という融資制度を利用して、購入することになります。
良くご質問をいただく内容として、
・私はそもそも住宅ローンの借り入れが可能なのでしょうか？
・私はどれくらいの金額の借り入れが可能なのでしょうか？
・月々の返済額はどの様になるのでしょうか？
・私は住宅ローンを返しきれるのでしょうか？
これは別にコーポラティブハウスに限らず、分譲マンションを購入されても、一戸建てを購入されても同じ条件です。
それでは、コーポラティブハウスに限り、何か異なる事情はあるのでしょうか。
一つは「つなぎ融資」という手続きがあります。
※こちらはこれだけでかなりの説明が必要となりますので、別の記事にてご紹介致します。
コーポラティブハウスに限り、異なる事情としては…、
■当初建設組合を募集する際の住戸の総額がまだ確定していない
当初は取得目安価格として、
・土地代金
・建物代金（住戸部分の標準的な内装仕様などを含む）
・設計費用
・コーディネート費用
・その他、予備費等
を見込んだ予算をご提示しております。
そこから、参加された方の意向で内装を追加、変更していきます。
例えば、標準のシステムキッチンから、オーダーメイドのキッチンへ変更、お風呂をユニットバスから在来工法でオリジナルに作成、ウォークインクローゼットを増設などなど。
当然、その分コスト増となりますので、取得されるお部屋の価格が上がります。
ここでどの様な問題があるかと言いますと、
分譲マンションの場合には「売買価格」が決まっております。（追加オプションなどの変更要素はありますが）
その為、住宅ローンの審査の際には、例えば5,000万円のお部屋を購入された場合、頭金が500万円としますと（ここでは便宜上、諸費用などは無視します）4,500万円で申請をすることになります。
ところが、コーポラティブハウスの場合には、
取得目安価格が5,000万円とした場合、追加分の内装工事費が当初は確定しておりませんので、住宅ローンの借入額が設定出来ないという事になります。
自己資金（頭金）に余裕がある場合には、単純に審査の融資希望額を多めに申請しておけば、大丈夫ですが、問題は自己資金が少ない場合です。特に最近は物件価格の100％の借り入れを希望されるケースが増えております。金利が非常に低い為、なるべく借りてしまおうね、という考え方です。
単純に分譲マンションの5,000万円という売買価格が決まっている物件であれば、その様に100％融資を受け易いと思いますが、コーポラティブハウスの様に追加の金額が未確定の場合には、若干難しいケースがあります。
住宅ローンの審査には大まかに言いますと、物件の「担保評価」と「その人に関する審査」の組み合わせになります。
担保評価は不動産の土地と建物の価値、人に関する審査は勤務先、収入、年齢などのその個人に関する評価という事です。
コーポラティブハウスの担保評価は少々複雑になりまして、例えば好きな内装に追加で3,000万円かけました、だから取得目安価格の5,000万円と合わせて8,000万円です。という評価に必ずしもならないのです。
あまりに特殊で高い材料を使った場合、果たして一般的に評価されるかとなると難しいところもあるのです。
確かにこの低金利時代であれば、頭金を2,000万円出してしまうよりも、そのお金を別で運用した方が住宅ローンの金利と差し引いてもプラスだわい、とお考えの方もいらっしゃると思います。
ただし、物件価格の100％を住宅ローンで借入をしようとた場合には少々注意が必要という事です。
いざとなった時に、追加の内装費を全て借り入れで賄えない…という事態になるかも知れません。
その辺りは、実際には担当コーディネーターにご相談いただく事になると思います。
（過去に100％住宅ローンで借入されている方は実際にいらっしゃいます。）
最近では諸費用まで！！全て借り入れで賄えてしまうという融資も増えております。
その辺りは「ご利用は計画的に」という事なのでしょうね。
弊社では各金融機関より常時情報収集を行いながら、皆様に最適な住宅ローンのプランをご提案しております。
ちなみに、平成29年11月時のフラット35の金利です。
ハウス・デポ・パートナーズ
http://www.housedepot-p.co.jp/
